漯河2013年军转干申论热点:反腐到底能否降低房价

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　　近，一个“反腐能降房价”的观点引发了社会热议。实际上，无论是楼市成本，还是楼市的“灰色收入”，由来已久都是业界关注的焦点。

　　房价，是涨还是跌?反腐，能不能降房价?这个问题，或许只有现实给出准确的答案。

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　　晒晒房地产的成本账

　　前不久，在陕西出台行政“将开发商合理利润率控制在10%左右”的社会舆论中，房地产行业被曝出潜规则，灰色成本才是推高房价的罪魁祸首。

　　关于房地产的灰色成本，其实不该算作秘密。在大多数老百姓眼中，房地产行业属于暴利行业。对于业内来讲，有些不得不支出的“公关”费用是行规，只是其对开发建设的成本构成讳莫如深。

　　有报道调查称，房价成本除了包括土地、建筑安装、税费、企业运营、项目销售等刚性成本以外，灰色成本也占据了相当大的比重。招标、采购是其主要支出部分，同时土地资源的获取价格不断攀升，由此产生的隐性开支也在不断增加。这类成本所占比例随房企的实力、项目的大小有所不同，至少10%，有些甚至高达40%。

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　　房价的灰色成本高筑

　　开发商永远不会做亏本的生意，在支出了巨额的灰色成本后，必然推高房价转嫁给购房者。

　　经济学家成思危曾经公布了一项调查结果。他指出：“在房价中，房子土地和建筑成本占50%，政府税费占20%，开发商占30%。这30%里，有一部分是开发商不愿意公布的，说白了就是各种灰色费用。”

　　据成都某房地产代理公司市场研究部负责人介绍，承建单位就那么几家，市价基本透明，用一种简单的方法，即地面价加上3500块钱可以大概推算出建成每平米的正常支出，再加上假设开发商10%左右的利润空间，所以后面市的房价，其中的大部分泡沫几乎由灰色支出所垫高。

　　房价由地面价、刚性支出、灰色成本所叠加得出。当土地拍卖价格落地，刚性支出基本恒定的前提下，灰色成本的弹性决定了房价的弹性，灰色成本高筑直接推高购房者终下单的房价。

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　　购房者不该承受之重

　　“中国的房地产市场，从1990年开始进入探索期，到2000年进入快速发展期，十多年来野蛮生长的过程也为房地产灰色成本的滋生提供了温床，但伴随行业的不断规范以及相关制度的逐步完善，楼市灰色阴霾或将慢慢散尽。”锐理数据成都总经理郭洁认为，只有把房价成本全部分析到位，才会探索到治本之策。如果有独立的部门对楼市资金进行监管，也许“灰色成本”就会得到有效遏制。

　　事实上早在2009年，国家统计局曾下发通知，对40个重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行专项调查摸底。调查的主要内容，一是调查样本房地产开发企业基本情况、房地产开发项目个数、房地产开发企业财务状况等;二是调查房地产项目开发费用构成情况。事隔三年，旧事重提，房地产灰色成本依旧屡禁不止。

　　灰色成本，购房者不该承受之重。加强房地产行业的反腐工作是广大购房者的心声。

　　正方声音

　　商务部研究院对外贸易研究部副主任金柏松：就目前的状况来看，中国的房地产价格还没有美国和日本那样的“泡沫”，大规模的“灰色收入”是房地产价格的有力支撑，对有大笔“灰色收入”的人，房价怎么涨都不冤枉。

　　北京大学经济学院金融系副主任吕随启：如果30%的“灰色成本”在阳光下被避免了，目前的房价“打对折”都没有问题。

　　@laoqin3879：反腐败，不但有利于中国经济转型升级，也能降房价。腐败已经阻碍经济发展，企业家很多钱用于和官员打交道，导致每年超过5万亿的“灰色收入”。

　　反方声音

　　任志强：“反腐能降房价”很愚蠢。就宏观经济政策而言，凡是对价格进行直接控制的政策，通常都只是短期行为，如果把它变成长期行为，就一定是错误的。这一定会导致在后期引发价格的反弹，因为当对价格进行调控的时候，会造成供给的紧缩，当供给紧缩以后，短期可以，时间长了，就会造成需求持续增长，而供给严重不足，这个矛盾我们认为在未来的十年终会越来越突出，至少在明年会异常突出。

　　@苏步超：靠反腐降房价的逻辑非常可笑。降房价的根本出路是增加保障房供给和定向推行高额房产税。

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